С тех пор, как у нас появилась возможность свободно покупать и продавать жилье, существует риск остаться и без денег, и без квартиры, заключая сделку.

Печальный опыт других показывает, что никогда не повредит лишний раз перепроверить все документы перед тем, как подписывать договор. И даже профессиональным агентам по недвижимости не стоит чрезмерно доверять.

Недавно в судебной практике появился еще один показательный пример, подтверждающий это правило.

Две женщины заключили договор купли-продажи квартиры. Но когда процедура дошла до завершающего этапа — регистрации права собственности за покупателем в Росреестре — дело приняло неожиданный поворот.

Продавец заявила, что не будет подписывать заявление на госрегистрацию и квартира по-прежнему принадлежит только ей. Покупательнице ничего не оставалось, как идти в суд и требовать, чтобы в принудительном порядке ей передали купленную квартиру и зарегистрировали переход к ней права собственности.

На первый взгляд, у ответчика не было ни единого шанса на то, чтобы суд вынес решение в его пользу: договор купли-продажи был оформлен без нарушений, факт передачи денег был зафиксирован и в договоре, и в отдельной расписке, никаких проблем с психическим здоровьем у обеих сторон не наблюдалось.

Одно лишь «но»: от имени продавца договор подписывал его представитель по доверенности (риэлтор, специально нанятый для поиска покупателя и заключения сделки).

Доверенность была удостоверена нотариусом примерно за месяц до дня сделки и содержала все полномочия, необходимые для продажи квартиры от имени продавца.

У покупательницы не было никаких поводов сомневаться в том, что доверенность подлинная: продавец сама присутствовала на сделке и лично получила деньги за квартиру по расписке (2 миллиона 300 тысяч рублей).

Но в суде продавец заявила, что за неделю до сделки, она отменила свою доверенность — значит, риелтор была уже не уполномочена подписывать договор от ее имени. А по закону это влечет недействительность сделки.

Дело в том, что каждый, кто выдал доверенность, может в любое время, досрочно, отменить ее. Нотариальная доверенность отменяется так же, через нотариуса: он вносит в реестр запись об отмене доверенности, и эти сведения тут же публикуются на сайте Федеральной нотариальной палаты в специальном разделе «Проверка доверенностей по реквизитам».

Суд обвинил покупательницу в том, что она не проявила должную осмотрительность и не проверила, действует ли доверенность риэлтора на дату сделки или нет (хотя имела такую возможность, ведь эта информация является общедоступной).

А по закону третьи лица считаются уведомленными об отмене нотариальной доверенности уже на следующий день после того, как нотариус внес запись в реестр об отмене (ст. 189 ГК РФ) — независимо от того, действительно им известна эта информация или нет.

Вполне возможно, и сама риэлтор не знала, что ее доверенность отменили, и не проверила этого накануне сделки. Однако неприятностями это грозило только покупательнице.

Договор признали недействительным — и перед ней замаячила весьма не радужная перспектива заниматься возвратом своих денег.

К счастью, в апелляционной инстанции ей все же удалось склонить весы Фемиды в свою сторону с помощью всего одной, никем не заверенной бумаги под названием «расписка».

Областной суд обратил внимание на то, что продавец, присутствуя на сделке, ни словом не обмолвилась о том, что ее доверенность уже неделю как не действует.

Тогда как закон обязывает того, кто отменил свою доверенность, уведомить об этом и представителя, и всех известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми была выдана доверенность (ст. 189 ГК РФ).

Факт присутствия продавца на сделке подтверждала расписка, которую та подписала, получая деньги за квартиру. Суд принял ее в качестве доказательства, т. к. она юридически действительна после подписания и не нуждается в дополнительном удостоверении нотариусом или свидетелями.

Выходит, что продавец взяла деньги от покупателя и при этом специально умолчала об отмене доверенности, дабы потом отменить сделку. Этот момент оказался решающим: не будь расписки, истцу не удалось бы доказать, что продавец намеренно скрыла факт отмены доверенности.

Тогда покупательница считалась бы уведомленной по факту внесения записи об отмене в нотариальный реестр — и точно осталась бы без квартиры.

А чтобы избежать подобных неприятностей, лучше несколько раз перепроверить (и обязательно в день сделки) действительность нотариальной доверенности своего контрагента на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Авторизация

  • В Югре подведут итоги работы нотариусов и выберут лучших нотариусов года

    29 ноября 2020 года в Сургуте пройдет Общее собрание членов Нотариальной палаты Ханты-Мансийского автономного округа-Югры. Соответствующее решение принято на днях на очередном заседании Правления Нотариальной палаты Югры. В рамках мероприятий, приуроченных к проведению Собрания, 28 ноября пройдет семинар по повышению[…]

  • Нотариус Ульяновской области рассказала гражданам старшего поколения о порядке совершения отдельных нотариальных действий

    14 сентября представитель Нотариальной палаты Ульяновской области провела встречу с подопечными Центра активного долголетия Павловского района. Районный нотариус Наталья Хайруллина рассказала гражданам о важных нюансах совершения отдельных нотариальных действий. Мероприятие, посвященное финансовой грамотности представителей старшего поколения, состоялось в рамках программы[…]

  • Без лишних трат времени и денег: упростить процедуру регистрации юрлиц и ИП поможет нотариус

    Процедуру регистрации бизнеса планируется оптимизировать с помощью нотариусов. Теперь нотариальное удостоверение подлинности подписи на заявлении о госрегистрации и передача соответствующих документов в ФНС должны будут проводиться в рамках одного нотариального действия. Предпринимателям больше не придется самостоятельно относить документы в ФНС[…]

  • Преступность в сфере оборота жилья растет: необходима эффективная защита

    Исследование Финансового университета при Правительстве РФ, представленное сегодня в Общественной палате РФ, подтвердило серьезный масштаб угрозы, с которой сталкиваются граждане — участники сделок с недвижимостью. Ежегодно количество дел по мошенническим схемам в недвижимости растет примерно на 8%. Только за 1[…]

  • 75-летний юбилей отметил нотариус г. Новочеркасска

    15 сентября 2020 года в городе Новочеркасске в нотариальной конторе Анатолия Марковича Рудаса состоялось мероприятие, которое явилось одновременно и официальным и теплым дружеским: Анатолий Маркович принимал поздравления с внушительной юбилейной датой - 75 лет! Поздравить юбиляра прибыли президент Нотариальной палаты[…]

  • Стажеры Нотариальной палаты Волгоградской области продолжают обучение

    В соответствии с учебным планом 2020-21 гг. в Нотариальной палате Волгоградской области продолжаются занятия стажеров. Очередное занятие провел председатель Комиссии по IT-технологиям, автор и разработчик программного обеспечения «Царица» Андрей Викторович Верещагин. В формате конструктивного заинтересованного диалога стажеры обсудили с А.[…]

  • Нотариусы минимизируют риски манипуляции корпоративными правами участников ООО

    Эффективная роль нотариата в снижении числа преступлений в сфере оборота долей обществ с ограниченной ответственностью определило вектор судебной практики в отношении подтверждения решений обществ с единственным участником. Обзор Верховного Суда от 25.12.2019 года по некоторым вопросам применения законодательства о хозяйственных[…]

  • Отчет за прошлый год и планы на будущий утверждены Собранием

    17 сентября состоялось годовое Собрание представителей нотариальных палат субъектов Российской Федерации, на котором президентами нотариальных палат был утвержден отчет Федеральной нотариальной палаты и принят ряд важных решений. Традиционно проводимое в апреле отчетное собрание было перенесено на сентябрь из-за пандемии коронавирусной[…]

  • СМИ: мошенники маскируются под нотариусов: как распознать обман

    Интернет делает жизнь людей более удобной и интересной, но требует от пользователей осторожности и критического отношения ко всему, что настойчиво предлагается в сети. К примеру, мошенники, пользуясь неосведомленностью и доверчивостью граждан, маскируются под нотариусов и, пытаются развести их на десятки[…]

  • В Красноярске нотариусы подвели итоги года и пополнили свои ряды

    11 сентября состоялось годовое Общее собрание членов Нотариальной палаты Красноярского края. В работе мероприятия приняли участие 147 нотариусов региона, а также начальник Управления Минюста России по Красноярскому краю Людмила Бычкова. После избрания секретаря и утверждения повестки дня собрания в торжественной[…]

  • На телеканале «Россия 1» рассказали о том, как не стать жертвой мошенников, выдающих себя за нотариусов

    В последнее время увеличилось количество преступных схем, когда некие «юридические фирмы» используют поддельные сайты, которые выдаются за сайты нотариальных палат или нотариальных контор. Обратившись в такие лжеконторы и вовремя не распознав подвоха, граждане рискуют потерять и деньги, и свое имущество.[…]

  • Президент КОНП приняла участие в заседании Координационного совета при Губернаторе Калужской области

    Президент КОНП Светлана Жанжарова приняла участие в заседании Координационного совета при Губернаторе Калужской области по развитию правовой грамотности и правосознания населения Калужской области, на котором были рассмотрены проблемные вопросы по обеспечению гарантий защиты имущественных прав лиц, имеющих право на дополнительные[…]

  • Мошеннические схемы с жильем: выявляемые и нет

    Рынок недвижимости становится все менее защищенным: об этом свидетельствуют данные новейших исследований. В этой связи большой интерес вызывают мошеннические схемы, с помощью которых граждане массово теряют свое жилье и деньги. Большинство преступлений с недвижимостью совершаются при сделках в простой письменной[…]

  • Московские нотариусы провели турнир по пейнтболу

    Мероприятия тим-билдинг формата являются одним из направлений деятельности Совета молодых нотариусов Москвы. Неформальная обстановка, необходимость работы в команде, соревновательный аспект и спортивный азарт помогают вновь назначенным коллегам почувствовать себя частью сплоченного нотариального сообщества столицы. 12 сентября состоялся турнир нотариусов Москвы[…]