При проведении сделок с квартирами, в которых собственниками являются дети, нужно учитывать ряд нюансов. Вместе с экспертами рассказываем о подробностях таких сделок

Законодательная база
Продажа имущества, доля которого принадлежит ребенку, недопустима без создания для него аналогичных или улучшенных условий проживания. Данные положения прямо или косвенно отражены в законодательных актах:

статья 60 Семейного кодекса
статьи 28, 37 Гражданского кодекса
статья 19 Закона об опеке
Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей
В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.

Все нюансы прописываются в распоряжении органов опеки: какая площадь будет приобретаться, где ребенок будет прописан, в какой срок родителям необходимо предоставить в органы опеки документы, подтверждающие переход права на ребенка. Если этого не сделать, то органы опеки имеют право обратиться в другие инстанции для признания такой сделки недействительной в связи с нарушением распоряжения органов опеки и попечительства, говорит управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова.

«Взамен реализуемой квартиры или доли ребенку должна быть приобретена недвижимость площадью не меньше той, которой он располагал до продажи. Или второй вариант: после продажи квартиры рыночная стоимость долей несовершеннолетних собственников должна быть помещена на их личные счета с соблюдением условия наличия у них другого жилого помещения для проживания», — отмечает Жукова.

«Если доля была в размере 16 кв. м, то, соответственно, при приобретении другого имущества ребенок должен получить равноценные доли по стоимости, размеру того, чем он владел. В ином случае это будет уже ущемление права несовершеннолетнего, ухудшение его условий проживания, что может повлечь за собой отмену и признание договора недействительным в силу того, что были нарушены права несовершеннолетнего при отчуждении его имущества. Контроль осуществляется со стороны органов опеки и попечительства, в том числе и прокуратуры», — отмечает юрист агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Семенча.

В целом покупатели охотно идут на подобные сделки — удлиняются только сроки. Если квартира свободна, сделка может пройти за несколько дней. В случае привлечения органов опеки сроки проведения сделки растягиваются в среднем на 30 дней. Если объект интересен для покупателя, никаких препятствий к его приобретению в случае владения долей ребенка нет. Необходимо только соблюдение всех правил.

До какого возраста требуется разрешение опеки
С 18 лет граждане обладают полной дееспособностью и могут совершить сделку купли-продажи. За несовершеннолетних в возрасте до 14 лет (малолетние) продать квартиру от их имени вправе только их законные представители — родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ). Необходимо также учитывать, что покупателями имущества (доли в имуществе) несовершеннолетнего не могут быть их родители, усыновители, опекуны, а также супруги и близкие родственники указанных лиц (ч. 3 ст. 37 ГК РФ). После 14 лет несовершеннолетние имеют право подписывать договор купли-продажи с их согласия и приобретать любую недвижимость, в том числе доли в недвижимом имуществе.

Несовершеннолетние, достигшие 16 лет и объявленные полностью дееспособными в силу эмансипации, вправе продать принадлежащую им квартиру на праве собственности. При этом согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства на совершение сделки в данном случае не требуется.

Александра Воскресенская, юрист КА, «Юков и партнеры»:
— Основной проблемой данных сделок является то, что их проще оспорить в рамках искового производства о признании сделки недействительной. Сделать это может любое лицо, которое суд признает заинтересованным. Судебная практика свидетельствует о том, что чаще всего такими лицами выступают близкие родственники ребенка. Процессы при оспаривании сделок с долями детей, как правило, затянутые: всегда привлекается орган опеки и попечительства, проверяется законность выдачи разрешения на отчуждение недвижимости, может быть повторно проведена проверка и даже назначена экспертиза на предмет ухудшения жилищных условий.

Что нужно для проведении сделки с долей ребенка
Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны — органа опеки и попечительства. Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская. По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.

Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.

Сделки с несовершеннолетними носят исключительно нотариальный характер. Все сделки, где присутствуют несовершеннолетние дети и есть распоряжение органов опеки и попечительства, должны быть нотариальными. Договор удостоверяется нотариусом.

Почему органы опеки могут отказать в сделке
Органы опеки и попечительства могут не дать согласия на продажу, посчитав, что тот объект, который предоставили на согласование, не соответствует требованиям. Например, он находится в отдаленном месте, рыночная стоимость той доли, которой владел ребенок, выше, чем он сейчас приобретает, разные регионы страны (из Москвы в другой город). Это целый спектр моментов, которые рассматриваются и на основании которых принимается решение в рамках конкретной сделки. Если условия не ухудшаются, органы опеки и попечительства дают свое согласие на сделку.

В случае отказа органов опеки сделка не сможет пройти. «Недвижимость должна быть не менее чем равноценная. Это может быть уже не доля, а целый объект за счет увеличения площади. Или доля была в центре, но приобретают на юге Москвы не долю, а целый объект, не ¼ доли, а ½, то есть происходит увеличение», — поясняет Семенча.

Выделение долей по материнскому капиталу
Определенные нюансы есть, когда привлекается материнский капитал. Если родители использовали маткапитал для приобретения жилья и по закону наделили детей долями в данном объекте, то дети являются собственниками наравне с родителями и в равных долях. Для продажи квартиры, где был использован маткапитал, нужно оформить соглашение, наделить обязательно долями детей, получить распоряжение органов опеки и попечительства, найти объект, который будет приобретаться.

«Если данные процедуры не провели, от такого объекта лучше отказаться. Это объект повышенной опасности, нарушение обязательств, которое дали Пенсионному фонду, — основание для признания сделки недействительной», — говорит юрист Семенча из «Азбуки жилья».

Например, родители купили квартиру с привлечением ипотечных средств. Перед последним погашением они намерены использовать материнский капитал. Привлекая данные средства, родители в Пенсионном фонде дают обязательство подписать соглашение об определении долей на всех членов семьи, включая несовершеннолетних. Ипотека погашается в том числе средствами маткапитала. Квартира выставляется на продажу, при этом родители не наделили детей долями. Подобные ситуации достаточно частые и являются грубейшим нарушением. Используя маткапитал, родители нарушили обязательства перед Пенсионным фондом — в итоге сделку могут признать недействительной.

Покупатель такой квартиры может себя обезопасить, только собрав полный пакет документов. Необходимо запросить справку из Пенсионного фонда о текущем счете, в которой поясняется, использованы средства маткапитала или нет. Также нужно взять в банке уведомление о том, привлекались ли средства маткапитала для погашения ипотеки.

по материалам сайта realty.rbc.ru

Авторизация

  • Конференция «Коммерсантъ»: потребность бизнеса в правовых гарантиях нотариата растет в контексте цифровизации

    Компетенции и сервисы «электронного нотариата» фактически стали неотъемлемым элементом корпоративных правоотношений в России, на деле обеспечивая их стабильность. В эпоху глобального перехода на «цифровые рельсы» в экономике, правовой и гражданской сферах вопросы защиты и управления бизнесом приобретают особую актуальность. Законодательство,[…]

  • Нотариусы Югры готовы бесплатно проконсультировать пенсионеров

    28 октября нотариальная палата Югры организует просветительскую акцию «Защитим старость!». Мероприятие пройдет в рамках Всероссийского правового марафона для пенсионеров, инициированного уполномоченным по правам человека в РФ, а также мероприятий, посвященных Международному дню бабушек и дедушек. В рамках акции 28 октября,[…]

  • Урок права провели ставропольские нотариусы для школьников

    Представители нотариата Ставропольского края продолжают правовое просвещение школьников. В этот раз нотариус Буденновского районного нотариального округа, член Совета молодых нотариусов Лариса Троян и помощник нотариуса Буденновского районного нотариального округа Светлана Соколова посетили МОУ СОШ № 1 города Буденновска. Соблюдение санитарно-эпидемиологических[…]

  • В Дагестане ввели дополнительные меры по предотвращению распространениякоронавирусной инфекции

    Соответствующий Указ 23 октября 2020 года подписал врио Главы Республики Дагестан Сергей Меликов. В соответствии с документом, граждане республики обязаны "до улучшения санитарно-эпидемиологической обстановки использовать средства индивидуальной защиты органов дыхания (защитные маски, респираторы иные их заменяющие текстильные изделия, в том[…]

  • В Московской городской нотариальной палате состоялся квалификационный экзамен

    Всего в экзамене приняли участие 72 человека, которые прошли годовую стажировку в нотариальных конторах Москвы и по ее результатам были допущены к экзамену. В связи с необходимостью применения профилактических мер, связанных с распространением коронавирусной инфекции, экзамен проводился два дня. Обязательным[…]

  • В Санкт-Петербурге объявили результаты конкурса на замещение вакантной должности нотариуса

    Подведены итоги конкурса на замещение трех вакантных должностей нотариуса в Санкт-Петербурге, проводившегося 26-27 октября 2020 года. Победителями стали Татьяна Клименских, Валерия Шальман и Оксана Беляева, набравшие наибольшее количество баллов. Конкурсная комиссия поздравила победителей и пожелала профессиональных успехов. Результаты можно посмотреть[…]

  • В Пермском крае прошел конкурс на замещение вакантной должности нотариуса

    28 октября состоялся конкурс на замещение вакантной должности нотариуса в Добрянском нотариальном округе Пермского края. В конкурсе приняли участие три претендента, которые воспользовались правом включения в итоговую оценку результатов письменного экзамена, сданного ими ранее. Члены конкурсной комиссии рассмотрели представленные рекомендации[…]

  • В Ивановской областной нотариальной палате состоялось заседание Правления

    26 октября состоялось заседание Правления Ивановской областной нотариальной палаты. С отчетом о годовом Собрании представителей нотариальных палат субъектов Российской Федерации, состоявшемся 17 сентября в Москве, выступила президент палаты Елена Кайгородова. Она также проинформировала собравшихся о подготовке к предстоящему заседанию координационно-методического[…]

  • Вопросы наследования обсудили нотариусы в Рязани со старшим поколением

    21 октября на базе ГБУК Рязанской области «Рязанская областная универсальная научная библиотека имени Горького» состоялась публичная on-line консультация на тему «Наследование: разъясняет нотариус». Мероприятие прошло в рамках лектория для представителей старшего и среднего возраста «Знак равенства». Президент Рязанской областной нотариальной[…]

  • Нотариусы Приморского края прошли инструктаж по финансовому мониторингу

    Приморской краевой нотариальной палатой совместно с Негосударственным образовательным учреждением «Дальневосточный центр производительности» организован и проведен целевой инструктаж по программе «Предупреждение отмывания преступных доходов и финансирования терроризма» для группы нотариусов Приморского края. В связи со сложившийся эпидемиологической ситуации в стране, обучение[…]

  • В Волгограде занятия стажеров проходят по расписанию

    В Нотариальной палате Волгоградской области в соответствии с учебным планом продолжается обучение стажеров — еженедельные занятия проходят в актуальном формате с применением дистанционных технологий. Занятие на тему «Односторонние сделки в системе юридических фактов» провела член Комиссии по методической работе НПВО,[…]

  • На круглом столе в НПВО нотариусы вместе с представителями Росреестра региона обсудили технические и правовые вопросы взаимодействия

    22 октября в Нотариальной палате Воронежской области состоялось заседание Круглого стола с участием представителей НПВО, Управления Росреестра по Воронежской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» по Воронежской области по отдельным вопросам взаимодействия нотариата и органов, уполномоченных на регистрацию прав в отношении[…]

  • Ответственность нотариуса: застрахована и реальна

    Компенсации за ошибки нотариусов выплачиваются регулярно. В 2019 году нотариусы России совершили более 46 млн нотариальных действий. За каждое из них нотариус несет полную имущественную ответственность, то есть полностью возмещает весь ущерб, если он был причинен вследствие его ошибки. Такое[…]

  • В Нотариальной палате Волгоградской области определили победителя конкурса на замещение вакантной должности нотариуса

    28 октября в Нотариальной палате Волгоградской области состоялся конкурс на замещение вакантной должности нотариуса, занимающегося частной практикой, в нотариальном округе город Волжский Волгоградской области. К конкурсу были допущены пять претендентов. По итогам проведения всех этапов конкурса решением конкурсной комиссии победителем[…]